Kosten koper berekenen 2026
Bereken kosten koper voor een bestaande woning: vul de koopsom en je bijkomende aankoopkosten in en je ziet direct de overdrachtsbelasting, de notaris- en taxatiekosten en het totaal dat je bij de sleuteloverdracht betaalt.
Bereken je kosten koper
Wat valt er onder de kosten koper?
Kosten koper (k.k.) zijn alle eenmalige kosten die je als koper betaalt bovenop de koopsom. Het grootste deel is de overdrachtsbelasting: koop je een bestaande woning die je zelf gaat bewonen, dan betaal je 2% over de waarde. Gaat het om een tweede woning, een vakantiewoning of een woning die je verhuurt, dan betaal je sinds 1 januari 2026 een tarief van 8%. Voor bedrijfspanden, losse garages en bouwgrond geldt het algemene tarief van 10,4%. Ben je tussen 18 en 35 jaar en koop je een woning tot € 555.000 als hoofdverblijf, dan krijg je eenmalig de startersvrijstelling en betaal je geen overdrachtsbelasting.
Daarnaast betaal je het honorarium van de notaris voor de transportakte en de inschrijving in de openbare registers. Het is verstandig dat kopers kosten berekenen voordat ze een bod uitbrengen: de notaris, de taxateur, de hypotheekadviseur, de bouwkundige keuring en de premie voor Nationale Hypotheek Garantie lopen snel op, en die posten betaal je bovenop je hypotheek.
Berekenen kosten koper: tarieven en rekenvoorbeelden voor 2026
De kosten koper hangen af van de koopsom en van het tarief dat op jouw situatie van toepassing is. Onderstaande tabel laat de overdrachtsbelasting zien bij het lage tarief voor een eigen woning en bij het tarief voor een woning die geen hoofdverblijf wordt.
| Koopsom | Eigen bewoning (laag tarief) | Geen hoofdverblijf (verhuur of 2e woning) |
|---|---|---|
| € 300.000 | € 6.000 | € 24.000 |
| € 400.000 | € 8.000 | € 32.000 |
| € 450.000 | € 9.000 | € 36.000 |
| € 500.000 | € 10.000 | € 40.000 |
| € 555.000 | € 11.100 | € 44.400 |
| € 600.000 | € 12.000 | € 48.000 |
Bij een koopsom van € 450.000 betaal je als eigen bewoner € 9.000 aan overdrachtsbelasting; wordt de woning verhuurd of als tweede woning gebruikt, dan loopt dat op tot € 36.000. De overige posten uit dit overzicht komen daar nog bovenop, dus het totale bedrag aan kosten koper ligt hoger.
Hoe gebruik je deze calculator
- Vul de koopsom van de woning in. Neem de prijs uit de koopovereenkomst, exclusief de bijkomende kosten. Voor de overdrachtsbelasting kijkt de Belastingdienst naar de waarde in het economisch verkeer: meestal is dat de koopsom, inclusief aanhorigheden zoals een tuin, schuur of garage.
- Kies het tarief overdrachtsbelasting dat bij jou hoort. Ga je er zelf wonen, dan geldt het lage tarief. Wordt de woning geen hoofdverblijf, dan geldt het tarief voor woningen die je verhuurt of als tweede woning gebruikt. Kopers tussen 18 en 35 jaar betalen eenmalig niets bij een woning tot € 555.000, mits de woning hun hoofdverblijf wordt.
- Zet de kosten van notaris, taxatie en advies erbij. Deze posten staan los van de overdrachtsbelasting en betaal je aan je notaris, taxateur of adviseur. Vraag offertes op, want de bedragen lopen per aanbieder uiteen en zijn geen wettelijke tarieven.
- Zet het totaal naast je financiering. Vergelijk het uitgerekende bedrag met wat je zelf kunt betalen en met wat je geldverstrekker meefinanciert. Zo zie je meteen of de aankoop past binnen je budget en of je genoeg eigen geld hebt.
Veelgestelde vragen
Hoe bereken je kosten koper in 2026?
Zet de koopsom om in de overdrachtsbelasting die bij jouw situatie hoort en tel daar de kosten van de notaris, de taxatie, het hypotheekadvies en eventueel een keuring bij op. Deze tool telt die posten direct voor je op en laat ook zien welk deel van de koopsom je aan bijkomende kosten betaalt.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik als ik er zelf ga wonen?
Dan geldt het lage tarief van 2%. Ben je tussen 18 en 35 jaar, koop je de woning als hoofdverblijf en is de woningwaarde niet hoger dan € 555.000, dan krijg je eenmalig de startersvrijstelling en betaal je helemaal geen overdrachtsbelasting. Die verklaring teken je bij de notaris.
Wat kost overdrachtsbelasting voor een tweede woning of een verhuurde woning?
Voor woningen die je niet zelf gaat bewonen geldt sinds 1 januari 2026 een tarief van 8%, bijvoorbeeld bij een vakantiewoning of een woning die je verhuurt. Het tarief van 10,4% geldt nog voor alle andere onroerende zaken, zoals bedrijfspanden, losse garages en bouwgrond.
Kan ik de kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
Soms kun je een deel van de bijkomende kosten meenemen in je hypotheek, maar nooit automatisch het hele bedrag: dat hangt af van je inkomen, de getaxeerde waarde en de regels van je geldverstrekker. Vraag je adviseur hoeveel ruimte er in jouw situatie is en reken op eigen geld.
Wanneer betaal ik de kosten koper en aan wie?
De overdrachtsbelasting en het honorarium van de notaris betaal je bij het passeren van de leveringsakte; de notaris draagt de belasting af en schrijft de akte in. Taxatie, keuring en hypotheekadvies betaal je eerder in het traject, voordat de hypotheek en de levering rondkomen.
Betaal ik kosten koper bij een nieuwbouwwoning?
Meestal niet: nieuwbouwwoningen koop je vrij op naam, waardoor de aankoopkosten in de koopsom zitten en er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Over de bouwsom wordt wel btw gerekend; die btw zit in de aanneemsom.
Wat betaal je kwijt aan notaris, taxatie en advies?
Naast de overdrachtsbelasting zijn er posten zonder wettelijk tarief: de notaris rekent een honorarium voor de leveringsakte en de inschrijving, de taxateur een bedrag per rapport en je adviseur advies- en bemiddelingskosten. Reken indicatief op € 800 tot € 1.300 voor de notaris, € 300 tot € 500 voor een taxatierapport, € 300 tot € 600 voor een bouwkundige keuring en € 2.000 tot € 3.500 voor hypotheekadvies en afsluitkosten. Dat zijn marktprijzen en geen wettelijke tarieven: vraag altijd offertes op voordat je tekent.
Koop je een nieuwbouwwoning, dan gaat het anders. Nieuwbouwwoningen koop je meestal vrij op naam (v.o.n.); de aankoopkosten zitten dan in de koopsom en je betaalt geen overdrachtsbelasting. Over de bouwsom wordt wel btw gerekend, die in de aanneemsom van de aannemer zit.
Bronnen
- Rijksoverheid — Wanneer krijg ik vrijstelling van overdrachtsbelasting?
- Rijksoverheid — Met welke kosten krijg ik te maken als ik een huis koop?
- Belastingdienst — Wanneer kunt u de startersvrijstelling krijgen (overdrachtsbelasting)?
- Belastingdienst — Waarvoor geldt het tarief van 10,4% (overdrachtsbelasting)?