Illustratie van een woning met een notariële akte en een percentage voor het berekenen van de overdrachtsbelasting.

Overdrachtsbelasting berekenen 2026

Wie een woning koopt, betaalt bij de notaris overdrachtsbelasting over de koopsom: 2% als je er zelf gaat wonen en 8% voor een woning die geen hoofdverblijf wordt. Deze tool rekent het bedrag uit met het tarief dat bij jouw situatie hoort.

Bereken je overdrachtsbelasting

Woningwaarde of koopsom (€) De prijs uit de koopovereenkomst. De Belastingdienst heft over de waarde in het economisch verkeer, inclusief aanhorigheden die bij de woning horen.

Tarief overdrachtsbelasting (%) Vul 2 in als je er zelf gaat wonen, 8 als de woning geen hoofdverblijf wordt, 10,4 voor andere onroerende zaken en 0 als je de startersvrijstelling krijgt.

Jouw eigendomsaandeel (%) Koop je samen, vul dan je eigen aandeel in de verkrijging in. De vrijstelling geldt per koper, dus een medekoper van 35 jaar of ouder betaalt over het eigen deel.

Jouw leeftijd op het moment van de leveringsakte De startersvrijstelling geldt als je op het moment dat je de woning verkrijgt meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent.

Tarief overdrachtsbelasting 2026: verlaagd, geen hoofdverblijf en algemeen

In 2026 geldt voor een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen het verlaagde tarief van 2%. Daarvoor teken je bij het passeren van de akte een verklaring bij de notaris. Voor woningen waarin je niet zelf gaat wonen, zoals een vakantiewoning of een woning die je verhuurt, is de overdrachtsbelasting 8%. Voor alle andere onroerende zaken geldt het algemene tarief: 10,4% voor bedrijfsgebouwen en bedrijfsruimten, losse garageboxen, bouwgrond en aanhorigheden die je niet samen met de woning koopt.

Verhuur je een deel van de woning? Dan valt het verhuurde deel onder het tarief voor een woning die geen hoofdverblijf wordt, en bij zakelijke verhuur zelfs onder het algemene tarief. Verhuur je niet meer dan 10% van de woning en bewoon je zelf de rest voor langere tijd, dan mag je het verlaagde tarief voor de hele woning toepassen.

Woningwaarde	2% (eigen bewoning)	8% (geen hoofdverblijf)	10,4% (overige onroerende zaken)
€ 300.000	€ 6.000	€ 24.000	€ 31.200
€ 400.000	€ 8.000	€ 32.000	€ 41.600
€ 500.000	€ 10.000	€ 40.000	€ 52.000
€ 555.000	€ 11.100	€ 44.400	€ 57.720
€ 700.000	€ 14.000	€ 56.000	€ 72.800

Startersvrijstelling overdrachtsbelasting: wanneer betaal je niets?

De startersvrijstelling is een eenmalige vrijstelling van overdrachtsbelasting. Je komt ervoor in aanmerking als je een woning verkrijgt waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen, op het moment van de notariële leveringsakte meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000 in 2026. Je verklaart dat bij de notaris met de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling.

Koop je samen, dan geldt de vrijstelling per koper: een medekoper van 35 jaar of ouder betaalt over het eigen deel het verlaagde tarief van 2%. Je bent niet verplicht de vrijstelling te gebruiken; je mag ook kiezen voor het verlaagde tarief, bijvoorbeeld om de eenmalige vrijstelling te bewaren voor een volgende woning. Vanaf 1 januari 2027 wil het kabinet het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont verlagen van 8% naar 7%; dat staat in het Belastingplan 2027 en moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd.

Hoe gebruik je deze calculator

Vul de woningwaarde of koopsom in. Neem de prijs uit de koopovereenkomst. De Belastingdienst heft over de waarde in het economisch verkeer, inclusief aanhorigheden zoals een tuin, garage of schuur die je samen met de woning koopt.
Kies het tarief dat bij jouw situatie hoort. Ga je er zelf voor langere tijd wonen, dan geldt het verlaagde tarief. Wordt de woning geen hoofdverblijf, dan geldt het tarief voor vakantie- en beleggingswoningen, en voor andere onroerende zaken geldt het algemene tarief. Krijg je de startersvrijstelling, vul dan 0 in.
Zet je eigendomsaandeel en je leeftijd erbij. De vrijstelling geldt per koper en alleen als je op het moment van de leveringsakte meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent. Koop je met iemand van 35 jaar of ouder, dan betaalt diegene over het eigen deel het verlaagde tarief.
Lees het bedrag en de controle van de voorwaarden af. De tool laat de overdrachtsbelasting zien, het tarief dat is gebruikt en een waarschuwing als de startersvrijstelling niet lijkt te kloppen met je leeftijd of met de woningwaarde.

Veelgestelde vragen

Hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen als ik er zelf ga wonen?

Dan geldt het verlaagde tarief van 2% over de woningwaarde, en je verklaart bij de notaris dat je de woning zelf voor langere tijd gaat bewonen. Ben je tussen 18 en 35 jaar en is de woningwaarde niet hoger dan € 555.000, dan kun je in plaats daarvan de startersvrijstelling gebruiken en betaal je helemaal niets.

Wat kost overdrachtsbelasting voor een tweede woning of een verhuurde woning?

Voor een woning die geen hoofdverblijf wordt, geldt in 2026 het tarief van 8%: dat is het geval bij een vakantiewoning, een tweede woning of een woning die je verhuurt. Verhuur je een deel van de woning zakelijk, dan geldt voor dat deel het algemene tarief van 10,4%.

Hoe bereken ik de belasting over mijn eigen eigendomsaandeel?

Vermenigvuldig de woningwaarde met jouw aandeel in de verkrijging en pas daarop het tarief toe dat bij jouw situatie hoort. Koop je samen met iemand van 35 jaar of ouder, dan betaalt die persoon over het eigen deel het verlaagde tarief. Deze tool rekent met je aandeel in plaats van met de hele woning.

Wanneer krijg ik de startersvrijstelling?

Als je een woning verkrijgt waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen, meerderjarig en jonger dan 35 jaar bent op het moment van de notariële leveringsakte, de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt en de woningwaarde niet hoger is dan € 555.000 in 2026. Je vult daarvoor de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in bij de notaris.

Betaal ik overdrachtsbelasting over een losse garage of een tuin?

Alleen als je die los van de woning koopt. Aanhorigheden die samen met de woning overgaan — een tuin, garage of schuur bij hetzelfde gebouwencomplex of naast de woning — volgen het tarief van de woning. Koop je een garage, schuur of perceel later, dan geldt het algemene tarief van 10,4%.

Verandert het tarief voor een tweede woning in 2027?

Het kabinet wil het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont per 1 januari 2027 verlagen van 8% naar 7%. Dat voorstel staat in het Belastingplan 2027 en moet nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd, dus tot die tijd geldt het tarief van 8%.

Overdrachtsbelasting over je aandeel en over losse delen

Koop je de woning samen, dan reken je per koper met het eigen aandeel in de verkrijging. De verklaring voor het verlaagde tarief en de verklaring voor de startersvrijstelling worden per persoon afgegeven, dus het loont om te kijken wie welk deel verkrijgt en wie welke verklaring tekent. Voor het deel van een koper die geen vrijstelling krijgt, geldt het verlaagde tarief van 2%.

Aanhorigheden die samen met de woning overgaan volgen het tarief van de woning: een tuin, garage of schuur die bij hetzelfde gebouwencomplex hoort, of die naast de woning ligt en met de woning als één geheel geldt. Koop je zo'n deel later dan de woning, dan geldt daarvoor het algemene tarief van 10,4%. Koop je een bedrijfspand met een woongedeelte waar je zelf voor langere tijd gaat wonen, dan geldt het verlaagde tarief voor de waarde van het woongedeelte en het algemene tarief voor de rest van het pand. Is de bedrijfsruimte 10% of minder van de oppervlakte van het pand, dan geldt het verlaagde tarief of de startersvrijstelling voor het hele pand.

Bronnen

Let op: Deze berekening is indicatief. Ze gebruikt de tarieven en voorwaarden van 2026 en gaat uit van de waarde in het economisch verkeer die je zelf invult; de Belastingdienst en de notaris toetsen die waarde en je verklaringen. Voor bijzondere situaties — erfpacht, een bedrijfspand, een woning die na de koop wordt gesloopt of een verkrijging die geen koop is — laat je adviseren door je notaris of belastingadviseur.